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  "不僅綠城集團，溫州最大的房地產商中梁置業，其開發的眾多項目如中央公館、首府、棕櫚灣、橡樹灣、香緹錦園、國賓1號等也出現不同程度的降價。"一位房地產中介告訴記者。此外，溫州繼去年泰宇花苑樓盤老板跑路之後，今年下半年再現"爛尾樓"事件。一個名為"海林軒"的項目因開發商欠下巨額債務、資金鏈斷裂等問題，導致項目進展緩慢。其中一期原定於2009年12月31日前交付，被曝已經爛尾三年，而該項目的二期、三期進展基本停滯。

  "司法網拍" 相對市場價格有不少折價

  自從浙江在全法院系統推行"司法網拍"以來，已經不止一件拍品吸引瞭媒體的關註。今年3月29日，浙江省海寧市人民法院一處起拍價1.59億的房產已經吸引瞭不少人的註意，如今溫州鹿城區的多處房產再次被爆均以超出起拍價的標準拍出，這一消息再一次將浙江的"司法網拍"和溫州連續下跌的房價推上瞭輿論的風口浪尖。

  溫州房價連續25個月下跌

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2013-10-31/09262474859.shtml

  而在當時，溫州確實是中國樓市的一個投資風向標，房價曾經最為堅挺，也確實一度接近上海、北京、深圳等一線城市。記者從當地幾傢房產中介瞭解到，2012年年初以來，溫州房價就開始下跌，比如綠城集團錦玉園目前已超過50%。現在錦玉園中面積超過400平方米的房產，售價在4.5萬元/平方米，145平方米左右的房產，價格大約4.2萬元/平方米，因業主需要現金，如有意購買價格還可以面談。

  國傢統計局不久前公佈的9月份70個大中城市住宅銷售情況顯示，溫州新房價格環比下跌0.3%，同比下跌1.8%，成為70個城市中唯一房價同比下跌的城市，而這已經是溫州房價連續第25個月下跌。溫州已成為唯一下跌的"孤城"。

  時間回撥兩年，記者前往溫州采訪"試點個人境外投資"的時候，當地出租車司機還豎著大拇指說，"別看我們這地方小，城市建設也一般，但房價跟北京都有一拼，河邊那房子看見沒？7萬元一平方米。"

  溫州市銀監分局曾就房地產市場信貸風險狀況土融屏東泰武土融，對轄內42傢銀行業金融機構進行專題調查。調研結果執筆人黃坤表示，調查的情況顯示，目前全市已經發生的棄房一共是580戶，其中純抵押貸款出現棄房是183戶，抵押加保證貸款出現棄房一共是397戶。

  首先，是省去大量的"傭金"，這無疑為很多競拍者節省瞭大量成本，這也是"司法網拍"效果顯著的最直接的優勢。根據最高人民法院《關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》，拍賣成交的，拍賣機構可以按照下列比例向買受人收取傭金：拍賣成交價200萬元以下的，收取傭金的比例不得超過5%；超過200萬元至1000萬元的部分，不得超過3%；超過1000萬元至5000萬元的部分，不得超過2%；超過5000萬元至1億元的部分，不得超過1%；超過1億元的部分，不得超過0.5%。

  "此外，經過兩次流拍後，起拍價還有20%以內的降價空間。這也是很多有經驗的競拍者在第一次拍賣時會選擇觀望，到第二次、第三次拍賣才會出手的原因。"

  由於溫州獨特的信用體系，前幾年溫州樓市最火爆時，購房者除瞭從銀行能貸到一筆錢之外，還能去擔保公司等其他金融機構進行二次抵押。但當房價下跌時，可能出現房屋市值低於貸款總額的情況，這時候就可能出現斷貸的情況。"這就是次貸。"溫州大學房地產研究所高級研究員陳鴻直言，最瘋狂的時候，溫州民間借貸70%至80%的資金都進入房地產。美國次貸危機後商品房斷供的報道不斷見諸媒體，如今這一現象正在溫州上演。

  來自溫州大學房地產研究所的市場監測數據顯示，2006年至2011年，溫州市區商品房銷售均價從8045元/平方米一路上漲到34674元/平方米，上漲瞭3.3倍。"溫州房價曾經上漲過快，最主要的一個因素就是杠桿放得太高。這一風險帶來的後遺癥正在顯現。"溫州大學房地產研究所高級研究員陳鴻對記者說。

  "這房產的價格和最高峰時相比，縮水一半。"當地中介人員稱，這種價差正是"司法網拍"吸引人的地方，"司法拍賣房給剛需購房者增加瞭一個新的購房途徑，即使有問題，也有司法途徑給自己維權。"

  "這些不良資產當中，我們法院會根據已經生效的判決書進行資產處置，現在很多都放到瞭網上，成功率算是很高瞭。"溫州鹿城區人民法院負責資產處置的工作人員告訴記者，"去年6月份，浙江省高級人民法院開始探索互聯網司法拍賣，我們緊隨其後，把房產的司法拍賣搬到瞭網上。"

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  10月29日上午9時許，溫州鹿城區人民法院資產處置拍賣正在淘寶進行，一處標的為"溫州鹿城區九州大廈1幢415室"的房產，還有50分鐘就結束拍賣，市場評估價為144.3萬元，起拍價為95萬元，上午9時已經有12人報名，加價幅度1萬元，競價周期1天，延時周期5分鐘/次，最終出價26次，最後成交價為124萬元。

  "拍賣競價前競拍人需向支付寶賬戶打入應繳的保證金，在拍賣過程中該筆資金會被凍結，拍賣結束後未能競得者凍結的保證金自動解凍，凍結期間不計利息，而競拍成功的人的保證金會自動打到法院的固定賬戶上。"溫州鹿城區人民法院相關工作人員告訴記者，"尾款可以采用線上和線下兩種方式進行支付。"

  鹿城區法院提醒，標的物轉讓登記手續由買受人自行辦理，所涉及的一切稅、費及其可能存在的物業費、水、電等欠費均由買受人承擔。

  "法院的服務比一般的房產中介還專業，但因為是法院拍賣，房產被法院查封，部分視頻中的房屋內一片狼藉。"溫州當地一中介人員稱。記者翻閱拍賣記錄發現，在已成交的記錄中，拍賣最激烈的房產是錦玉園4幢2003室，該房產為溫州綠城集團開發，421平方米，也是"二進宮"拍賣，市場評估價2240.5萬元，起拍價為1523萬元，報名人數4名，但圍觀人數達1359人，保證金150萬元。累計出價206次，被競買號為"R2057"的買傢以1886萬元成交，折合單價為4.48萬元/平方米。

  "司法拍賣房源相對市場價格還是有不少折價優勢的。"據溫州鹿城區人民法院介紹，拍賣房的評估價以市場價為基準，但所取的是相對保守的市場價格區間內的下限。不僅如此，司法拍賣還存在司法處置價，即在評估價的基礎上有降價的幅度。

  高杠桿下的"次貸"危機

  省"傭金"無地域限制公開透明 有三大優勢

  根據淘寶網提供的數據顯示，從去年6月26日第一次"司法網拍"開始，到今年9月底為止，已經拍瞭1114件拍品，還有572件待拍，已經拍完的房和車中有1058件成交，56件流拍，成交率達95%，那麼"司法網拍"究竟有何魅力會吸引競拍者"虎視眈眈"呢？

  業內人士稱，在銷售放緩、流動性收緊的背景下，樓盤爛尾必將在一定范圍內發生，那些財務狀況不太健康的企業尤其容易倒下。

  其次，拍賣不受地域限制，也是"司法網拍"的另一大優勢。淘寶網成熟的技術和龐大的客戶群是它的獨特優勢。阿裡巴巴司法拍賣運營專員施美婷告訴記者，"獲悉司法拍賣公告的人數越多，社會關註度越高，參與競買的人就可能越多，拍品競價就可能提升，就會趨近實現拍品利益最大化的目標。"

  最後，"司法網拍"的公開透明也是其重要優勢之一。"開拍前甚至拍賣過程中，有競買意向的人隨時可以報名，隨時可以支付保證金，隨時可以參加競拍，在競買結束前，法院不可能預測有多少人參加競買，什麼人參加競買，更不知道最後現身的人是誰。隻要拍賣沒有結束，你前面哪怕一次都沒叫過，但你進來後可以一槌定音。"施美婷說，"由於這些競買人信息是不可知的，誰想操縱這一過程都是很難的。"

溫州房價下跌業主斷供 法院接手不良資產

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